Управление многоквартирным домом

Управление многоквартирным домом

У отдельной категории собственников жилья существует мнение, что они являются собственниками лишь своих квартир в многоквартирном доме, т.е. в рамках договора приватизации или договора купли-продажи жилого помещения. Поэтому к состоянию мест общего пользования и общедомовому имуществу относятся как потребители. В результате такого отношения подъезды имеют неприглядный вид, окна разбиты, оборудование на придомовой территории для отдыха и детских игровых площадок на придомовой территории сломано.

К сожалению, недостаточно проводится работа и с подрастающим поколением по формированию у них хозяйского отношения к дому, малым архитектурным формам на придомовой территории как к их общему имуществу, созданному за счет государственных средств и средств их родителей.

Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Собственники помещений в многоквартирном владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Однако имеют место случаи самовольного захвата общего имущества отдельными собственниками, которые перегораживают коридоры, лестничные площадки, переоборудуют для собственных нужд чердачные или подвальные помещения. С принятием Гражданского кодекса РФ владение, пользование и распоряжение долевой собственностью общего имущества в многоквартирном доме стало возможным только с получением согласия всех её участников (ст. 246, 247). 

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Доход, получаемый от использования общего имущества многоквартирного дома, принадлежит собственникам соразмерно приходящейся на их долю общего имущества, которое пропорционально размеру общей площади, находящейся в личной собственности.

Возможно, например, на основе договорных отношений предоставить крышу дома для размещения оборудования операторам сотовой связи, стены - для размещения рекламных щитов, а подвальное помещение сдать в аренду коммерческой структуре для получения дополнительного дохода на содержание данного дома. Но это всё возможно лишь с согласия собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно статье 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

В соответствии с п. 12 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации  от 13 августа 2006г. № 491 собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с учетом выбранного способа управления домом.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме: путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы – в соответствии со статьей 164 Жилищного кодекса РФ;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом: путем членства собственников помещений в указанных организациях – в соответствии с разделами V и VI Жилищного кодекса РФ;

3) управление управляющей организацией: путем заключения договора управления многоквартирном домом с управляющей организацией – в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 жилищного кодекса РФ.

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей компанией.

Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Заключаемый договор с управляющей организацией должен соответствовать установленной форме и отвечать требованиям статьи 162 Жилищного кодекса РФ.

Собственники жилых помещений, являясь совладельцами общего домового имущества, в том числе мест общего пользования, инженерного оборудования и т.д., должны сознавать, что все проблемы в части эксплуатации своего дома они должны решать сами, поэтому с полной ответственностью должны подойти к вопросу выбора способа управления домом и заключаемым договорам на передачу дома в оперативное управление управляющей компании.